Contratti di locazione, quali sono e quale scegliere

Per capire quale contratto di locazione ad uso abitativo è migliore per te, è utile innanzitutto distinguere se sei un inquilino o un proprietario, perché ciascuna delle quattro principali tipologie contrattuali si adatta alle specifiche esigenze di chi, per necessità o per scelta, preferisce affittare casa anziché acquistarla, e di chi invece dispone di un immobile da mettere a reddito come investimento.

Come prima cosa, con le diverse opzioni e caratteristiche, è utile conoscere i principali tipi di contratto, che sono:

·       Contratto ordinario a canone libero (4+4)

·       Contratto convenzionato o a canone concordato (3+2)

·       Contratto transitorio

·       Contratto transitorio per studenti

Contratto ordinario a canone libero

Le parti (il locatore e il conduttore, cioè proprietario e inquilino) possono stabilire in autonomia la quota del canone in questa tipologia contrattuale, detta anche 4+4 perché ha una durata minima di quattro anni, alla cui scadenza si rinnova in automatico di altri quattro a meno che il locatore non presenti i cosiddetti “motivi di necessità” previsti dalla legge (uso proprio dell’abitazione, interventi di risanamento ecc.). Le parti possono anche accordarsi per una diversa e più lunga durata del contratto; in ogni caso, trascorsi gli otto anni, il contratto può essere ridiscusso nelle condizioni, disdetto da entrambe le parti oppure tacitamente rinnovato alle stesse condizioni.

Ti conviene?

Di solito, questo contratto si fa per immobili di maggior pregio ed è adatto a un inquilino che desideri stabilità (e possa garantirla al proprietario) perché sa di non prevedere trasferimenti, perché non ama i traslochi, perché non desidera acquistare casa o perché ha famiglia.

Contratto a canone concordato

Questa tipologia contrattuale si può applicare esclusivamente nei comuni ad alta densità abitativa o dove sono presenti accordi territoriali che lo permettano: ad esempio, i comuni di Lavagno e Soave non hanno le caratteristiche previste per applicare il contratto a canone concordato, dunque né proprietari né inquilini ne possono usufruire, mentre nel comune di San Bonifacio è possibile stipularlo. Prevede un canone che di solito è più basso del valore di mercato, è fissato per legge ed è frutto di un modello ministeriale di accordo fra le associazioni di locatori e conduttori; è nato per agevolare chi non ha alternative rispetto all’affittare casa, invogliando i proprietari con agevolazioni fiscali; anche le spese di registrazione e il deposito cauzionale sono inferiori rispetto ad altri contratti. Questa tipologia è detta anche 3+2 perché la durata minima è di tre anni con rinnovo successivo di due anni e con tacito rinnovo di due in due anni; le disdette possono essere pattuite anticipatamente, altrimenti valgono con sei mesi d’anticipo.

Ti conviene?

Nonostante una durata inferiore rispetto al contratto 4+4, questo contratto conviene a chi desidera risparmiare sull’affitto, e presenta anche molte agevolazioni per il proprietario che, se anche non riscuote un canone molto alto, può comunque applicare la cedolare secca (un’imposta fissa del 15% del canone annuo).

Contratto transitorio

In questo caso, si tratta di un contratto di locazione a canone calcolato secondo accordi territoriali, con durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi, alla cui scadenza si considera concluso a meno che le parti non esprimano l’esigenza di rinnovare.

Ti conviene?

Il contratto transitorio è nato per fare fronte a necessità temporanee di locatore e conduttore, che devono essere indicate nel contratto. L’inquilino che lo sceglie, di solito lo fa per motivi di lavoro: si è trasferito e non sa per quanto tempo rimarrà, oppure ha un contratto precario e non sa se otterrà un rinnovo; mentre il proprietario, è uno che non sa se presto vorrà disporre dell’immobile, e preferisce affittare per brevi periodi.

Contratto transitorio per studenti

Attestando, con relativa certificazione, che il locatore è uno studente universitario fuori sede (cioè studia e frequenta l’università in un Comune diverso da quello di residenza), il conduttore può affittare con questo contratto che dura dai 6 ai 36 mesi, presenta canone vincolato da accordi territoriali e può essere applicato solo nei Comuni che sono sede di università.

Ti conviene?

Lo studente universitario trova in questo caso una tipologia contrattuale pensata appositamente per le sue esigenze, con disdetta fra i 3 mesi e i 30 giorni e con canone calmierato; il proprietario usufruisce di buone agevolazioni fiscali.

Semplice? Non proprio: la documentazione, la burocrazia, i calcoli sulla tassazione, la scelta dell’inquilino, la gestione della trattativa e delle criticità (soprattutto in fase di disdetta) sono argomenti spinosi e difficilmente alla portata dei privati, che spesso ricorrono al fai-da-te sperando di risparmiare, ma poi incorrono in sanzioni economiche e contenziosi legali. Un professionista esperto e di fiducia può stare al tuo fianco risparmiandoti stress e brutte sorprese.